鄭州律師logo

鄭州律師網
張律師咨詢電話:18625773913

律師形象照

鄭州律師

聯系律師

    鄭州張慶宇律師

    咨詢手機:18625773913
    微信咨詢:手機號微信號
    執業機構:河南中亨律師事務所
    辦公地址:河南鄭州市金水區健康路159號發展大廈24層。  本律師擔任企業常年法律顧問,為企業合法經營、風險防控保駕護航!

     

按揭貸款抵押合同與擔保合同有哪些不同

時間:2017-10-24 14:30:42

  案例:

  2003年5月,李某和市建設銀行簽訂了個人住房按揭貸款合同,合同約定:李某購買海濱房地產開發有限公司位于林海路61號的一套商品房,李某向建設銀行借款36萬元,還款方式為每月償還5000元,期限為6年,李某以該商品房作為抵押,到期無法償還借款,建設銀行將行使抵押權。合同還約定由某某公司對李某的借款承擔保證責任。之后,李某與某某公司簽訂了擔保合同,合同規定:本合同規定的擔保為持續性擔保,李某的貸款本金、利息和其他款項未還清之前,某某公司的擔保責任持續有效。6月,某某公司的商品房工程開始動工。2004年5月,李某因妻子生病住院花費了大量金錢,已無能力償還房屋貸款,故請求某某公司承擔保證責任。至2005年4月,某某公司只為李某償還1萬元貸款,李某沒有償還任何貸款。建設銀行遂起訴至人民法院,請求法院判令李某按照合同約定償還貸款,同時某某公司承擔保證責任。

  [爭議]

  原告建設銀行提出,李某和建設銀行簽訂的貸款抵押合同無效,因為該合同簽訂時,房屋還沒有開始興建,雙方也沒有到房管部門辦理房屋產權登記手續,;,所以不產生法律效力。而擔保合同是有效的,雙方關于借款及保證的內容不違反國家法律規定,系雙方真實意思表示,合法有效,因此,某某公司應當對李某的借款承擔保證責任。

  被告李某和某某公司提出,李某和建設銀行簽訂貸款抵押合同時,工程尚未動工,也未辦理房屋產權登記手續,因此貸款抵f甲合同無效,合同對李某和建設銀行都沒有法律效力。既然李某以商品房作抵押這一行為是無效的,那么李某和某某公司簽訂的擔保合同也就失去了本來意義。根據“主合同無效,擔保合同無效”的法律規定,擔保合同因貸款抵押合同無效也歸于無效。

  法官點評:

  按揭貸款購房在我國是新近出現的一種購房付款方式,并且越來,越普遍。按揭一詞不是我國新創的名詞,實際上是香港法域或中的一個重要概念,它是香港對mortgage一詞的廣東話音譯。按揭的本義是購房人將房地產的所有權益讓渡給銀行,以此獲得鉻銀行貸款,若購房人不能按期還清貸款,則房產的權益即歸屬銀行,在購房人還清貸款之后,銀行再把該權益歸還貸款人的一種法律行為。按揭本質上是一種融資方式。由銀行作為按揭人向購房人提供一定額度的袋款,購房人只需向開發商交付一定比例的房價款即可取得房房屋產權。按揭貸款過程中主要有三方當事人,即購房貸款人、銀行和房地產開發商。在本案中,李某、海濱房地產開發有限公司和建設銀{行即為三方當事人,三方形成了不同的法律關系。李某和某某公司是商品房買賣關系,李某和建設銀行是貸款抵押合同關系,某某公司和建設銀行是擔保合同關系。在這一系列合同關系中,李某和某某公司的商品房買賣關系是主合同關系,貸款抵押合同關系和擔保合同關系是從屬于商品房買賣關系的,是從合同關系。

  我國《擔保法》第42條規定: “辦理抵押物登記的部門如下:, (一)以無地上定著物的土地使用權抵押的,為核發土地使用權證書的土地管理部門;(二) 以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的,為縣級以上地方人民政府規定的部門; (三) 以林木抵押的,為縣級以上林木主管部門; (四) 以航空器、船舶、車輛抵押的,為運輸工具的登記部門;(五) 以企業的設備和其他動產抵押的,為財產所在地的工商行政管理部門。”第41條規定: “當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的,應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效。”

  李某和建設銀行簽訂貸款抵押合同時,不僅沒有到房管部門辦理房屋抵押登記,而且房屋還沒有開始動工,違反了法律關于以房屋作為抵押物必須經過登記的強制性規定。因此,該貸款抵押合同無效。貸款抵押合同無效,指的是合同中的抵押條款是無效的,這不意味著整個合同無效。李某和建設銀行的貸款合同是雙方當事人的真,實意思表示,也不違反國家法律的規定,因此貸款合同是有效的。合同簽訂后,建設銀行即履行了自己的合同義務,將36萬元作為房款支付給李某,李某也部分地履行了自己的合同義務。對于未能履行的合同債務,李某應當按照合同約定,承擔違約責任。

  本案中,李某和某某公司還簽訂了擔保合同。《擔保法》第5條規定: “擔保合同是主合同的從合同,主合同無效,擔保合同無效。擔保合同另有約定的,按照約定。擔保合同被確認無效后,債務人、擔保人、債權人有過錯的,應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。”李某和建設銀行的貸款抵押合同不應當是主合同關系,主合同關系是李某和某某公司的商品房買賣合同關系。前文已述,貸款抵押合同關系和擔保合同關系是從屬于商品房買賣關系的,這兩個關系都要圍繞房屋買賣合同展開,為房屋買賣的最終實現創造條件。而李某和某某公司釣房屋買賣合同系雙方真實自愿,且不違反法律規定,當事人雙方也具備相應的主體資格。因此,這個合同是合法有效的合同。既然房屋買賣合同有效,就不能以主合同無效而主張擔保合同無效。

  本案中的擔保合同也是有效的,擔保合同是按揭貸款購房的必備程序,在購房人與銀行簽訂貸款合同時,房地產開發商必須在貸款合. 同上同意為購房人提供保證擔保,這是房地產開發商承擔的義務。某某公司在李某按揭貸款買房時,即與李某簽訂了擔保合同。合同出自雙方的真實自愿,而且符合法律規定,是合法有效的。:問題的關鍵在于該擔保合同沒有明確約定保證期間是否應當免除保證人的保證責任。

  《擔保法》第26條規定:“連帶責任保證的保證人與債權人未約定保證期間的,債權人有權自主債務履行期屆滿之日起六欠個月內要求保證人承擔保證責任。在合同約定的保證期間和前款規定的保證期間,債權人未要求保證人承擔保證責任的,保證人免除保錄證責任。”‘最高人民法院《關于適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第32條規定: “保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務履行期限的,視為沒有約足,保證期間為主債務履行期間屆屆滿之日起六個月。保證合同約定保證人承擔保證責任直至主債務本,麥息還清時為止等類似內容的,視為約定不明,保證期間為主債務履行期屆滿之日起二年。”第33條規定:“主合同對主債務履行期限沒有約定或者約; 定不明的,保證期間自債權人要求債務人履行義務的寬限期屆滿之日起計算。”本案中保證條款的保證期限,屬于上述法律規定的情況,因此某某公司的保證責任不能因此而解除。

  本案中的擔保合同也是有效的,擔保合同是按揭貸款購房的必備程序,在購房人與銀行簽訂貸款合同時,房地產開發商必須在貸款合。同上同意為購房人提供保證擔保,這是房地產開發商承擔的義務。某某公司在李某按揭貸款買房時,即與李某簽訂了擔保合同。合同出自雙方的真實自愿,而且符合法律規定,是合法有效的。:問題的關鍵在于該擔保合同沒有明確約定保證期間是否應當免除保證人的保證責任。

  《擔保法》第26條規定:“連帶責任保證的保證人與債權人未約定保證期間的,債權人有權自主債務履行期屆滿之日起六欠個月內要求保證人承擔保證責任。在合同約定的保證期間和前款規定的保證期間,債權人未要求保證人承擔保證責任的,保證人免除保錄證責任。”

  最高人民法院《關于適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第32條規定:“保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務履行期限的,視為沒有約足,保證期間為主債務履行期間屆屆滿之日起六個月。保證合同約定保證人承擔保證責任直至主債務本,麥息還清時為止等類似內容的,視為約定不明,保證期間為主債務履行期屆滿之日起二年。”

  第33條規定:“主合同對主債務履行期限沒有約定或者約;定不明的,保證期間自債權人要求債務人履行義務的寬限期屆滿之日起計算。”

  本案中保證條款的保證期限,屬于上述法律規定的情況,因此某某公司的保證責任不能因此而解除。

  253294

河北20选5开奖公告 广西快乐双彩2018152 燕赵排列七走势图 今天的股市行情及走势 东方6十1玩法中奖图 北京11选5玩法 智博彩通网 江苏十一选五前三组选走势图 北京pk赛车官网开结果 模拟炒股软件 河北省快三开结果 20选5下期预测 广东36选7中奖 辽宁福彩十一选五走势图 陕西快乐十分钟技巧 燕赵风采20选5今天号 广西十一选五开奖情况